Trong quá trình cho thuê nhà vì nhiều lí do khác nhau nên việc bị huỷ hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là hoàn toàn bình thường. Tuy nhiên, nếu muốn chấm dứt hợp đồng thì bên cho thuê phải báo trước cho bên thuê ít nhất là 30 ngày.
Câu hỏi: văn phòng hạng b
Kính gửi luật sư: "Tôi có ký hợp đồng thuê nhà với thời hạn 02 năm với một cá nhân từ ngày 01/07/2017 đến ngày 01 tháng 01/07/2019 với mục đích buôn bán. Tôi đã thanh toán trước được 01 năm, với tiền thuê nhà là 8.500.000 đồng/tháng. Đến nay, chưa hết thời hạn thuê nhưng mà bên chủ nhà đã đòi lại nhà bảo là để sửa lại nhà cửa. Vậy xin cho hỏi: Chủ nhà làm như vậy có đúng hay không? Người ký hợp đồng thuê nhà với tôi là người mẹ nhưng đến lúc thông báo chấm dứt hợp đồng thuê là con dâu của bà này, không có giấy ủy quyền gì mà chỉ nói bằng miệng. Trong hợp đồng thuê nhà có điều khoản về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng khi không trả tiền thuê nhà đúng thời hạn quá 05 ngày mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Đồng thời, có điều khoản quy định nếu muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì phải báo trước 30 ngày (không nêu rõ trường hợp nào được đơn phương chấm dứt). Mong nhận được hồi đáp của công ty, tôi xin cảm ơn!"
văn phòng hạng b
Trả lời: văn phòng hạng b
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến chuyên mục giải đáp thắc mắc của công ty chúng tôi. Nội dung câu hỏi của bạn sẽ được bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê, Hà Nội trả lời như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Bộ luật Dân sự năm 2015
2. Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:
"Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan."
Như vậy, theo quy định của pháp luật, hợp đồng thuê tài sản không bắt buộc phải lập thành văn bản và cũng không phải công chứng, chứng thực mà chỉ cần thỏa thuận của các bên. Căn cứ thông tin bạn cung cấp, bạn có ký hợp đồng thuê nhà với chủ nhà với thời hạn thuê là 02 năm từ ngày 01 tháng 07 năm 2017 đến ngày 01 tháng 07 năm 2019 nhưng đến nay chưa hết thời hạn cho thuê mà bên chủ nhà đã muốn đòi lại nhà mà không có sự đồng ý của bạn. Theo đó, căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng:
"1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng."
Như vậy, trong trường hợp này, bên chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bạn trước thời hạn khi bạn vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng thuê nhà như là việc bạn không thanh toán tiền thuê nhà đúng thời hạn, không thực hiện đúng nội dung trong hợp đồng thuê nhà, bạn cố ý hủy hoại tài sản được thuê hoặc gây mất trật tự công cộng, ảnh hưởng đến hàng xóm, địa phương,... Lúc này, chủ nhà của bạn chỉ cần báo trước cho bạn một thời gian hợp lý (mà luật không có quy định thời gian hợp lý là bao lâu).
Theo như thông tin mà bạn cung cấp, trong hợp đồng thuê nhà có nêu rõ, một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không cần lý do gì, chỉ cần đáp ứng điều kiện là báo trước cho bên còn lại ít nhất 30 ngày. Vì vậy, chủ nhà muốn lấy lại nhà để sửa chữa hoặc thậm chí vì bất kỳ một lý do nào đó thì chủ nhà chỉ cần thông báo cho bạn 30 ngày, mà không cần có sự đồng ý của bạn. Đây được xem là bất lợi lớn nhất của bạn vì ngay từ thời điểm ký hợp đồng thuê nhà bạn đã không thỏa thuận rõ về vấn đề này để đảm bảo quyền lợi cho bạn.
Tuy nhiên, trong trường hợp này, chủ nhà không phải là người muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bạn mà là người con dâu của chủ nhà nói với bạn bằng miệng, không có bất cứ văn bản ủy quyền nào. Do vậy, bạn có quyền không chấp nhận yêu cầu này với người con dâu, bạn có quyền yêu cầu chính chủ nhà hoặc người được chủ nhà ủy quyền (có văn bản ủy quyền công chứng hoặc chứng thực kèm theo) có văn bản hoặc thông báo chính thức cho bạn và phải báo trước đủ ít nhất 30 ngày. Bên cạnh đó, bạn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên chủ nhà đòi lại nhà mà gây thiệt hại cho bạn như các khoản tiền bạn đã đầu tư để sửa sang lại nhà để buôn bán, các chi phí đầu tư vào ngôi nhà này cũng như các hợp đồng mà bạn không thể ký kết với khách hàng khi bị chủ nhà lấy lại nhà,...
Trong trường hợp xấu nhất, bạn và bên chủ nhà không thể thỏa thuận được với nhau về vấn đề bồi thường thiệt hại khi bên chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì bạn có quyền làm đơn khởi kiện nộp cho Tòa án nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để yêu cầu giải quyết tranh chấp.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về yêu cầu của bạn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê để được giải đáp.
